ביטול חוזה שכירות על ידי המשכיר: מה נהוג ומה כדאי לדעת

כשהמשכיר רוצה לסיים - מה קורה בפועל

בחוזה שכירות רגיל, אם לא כתוב אחרת, לשני הצדדים יש ציפייה לתקופה מוגדרת. רוב החוזים לא כוללים סעיף פסקא מפורש שמאפשר למשכיר לסיים מוקדם - ואז, כשהמשכיר אכן רוצה לסיים, נוצרת אי-בהירות שתלויה כולה בניסוח. הטעות הנפוצה של שוכרים היא להניח שהמשכיר לא יכול לסיים מוקדם בשום מצב - אבל בחוזים רבים יש סעיפים שמאפשרים זאת בתנאים מסוימים.

שלושת הדרכים שבהן מופיע ביטול מצד המשכיר בחוזים

בחוזי שכירות מקובלים בישראל ניתן למצוא שלוש גישות שונות לאפשרות הביטול מצד המשכיר:

• חוזה ללא סעיף ביטול: המשכיר מחויב לתקופה המלאה. ביטול מצידו מצריך הסכמה של השוכר, ובלעדיה נוצרת מחלוקת על הפרת חוזה.
• חוזה עם סעיף פסקא סימטרי: לשני הצדדים יש זכות לסיים עם הודעה מראש, לרוב 60-90 יום, ולעיתים עם תשלום פיצוי מוסכם.
• חוזה עם סעיף פסקא חד-צדדי: רק למשכיר (ולעיתים רק לשוכר) יש זכות יציאה בתנאים מוגדרים - לדוגמה, אם בעל הדירה חוזר לגור בה בעצמו.

מה מופיע בדרך כלל בסעיפי ביטול מצד משכיר

כשיש סעיף שמאפשר למשכיר לסיים מוקדם, הוא נוטה לכלול כמה מרכיבים:

הודעה מראש: בחוזים מקובלים, הטווח שנהוג לראות הוא 60 עד 120 יום. חוזים שמסתפקים ב-30 יום הם נדירים ולרוב מהווים סימן אזהרה.

עילות הסיום: חלק מהחוזים מגדירים עילות ספציפיות - המשכיר צריך את הדירה לצרכיו האישיים, מכירה קרובה של הנכס, שיפוץ מהותי. חוזים שמאפשרים ביטול ללא עילה הם פחות מקובלים, אבל קיימים.

פיצוי מוסכם: יש חוזים שקובעים שהמשכיר יפצה את השוכר, בדרך כלל בסכום של שכר דירה אחד עד שניים, אם הוא מפעיל את זכות הסיום המוקדם.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים

לפני שחותמים על חוזה שכולל סעיף ביטול מצד המשכיר, כמה דברים שכדאי לסמן:

• האם הסעיף סימטרי - גם לשוכר יש זכות יציאה באותם תנאים?
• כמה זמן מראש חייב המשכיר להודיע? 60 יום לרוב אינם מספיקים למציאת דירה.
• האם יש הגבלת תקופה מינימלית? חוזה שמאפשר ביטול כבר אחרי שלושה חודשים שונה מחוזה שמגן על תשעה חודשים ראשונים.
• מה הפיצוי אם ההתראה לא נמסרה בזמן או לא מולאו תנאי הסעיף?

שלושת התרחישים הנפוצים שבהם משכירים מבקשים לסיים מוקדם

בפועל, רוב הבקשות לסיים שכירות מוקדם מגיעות מאחד משלושה מקורות:

מכירת הדירה: המשכיר קיבל הצעה לרכישת הדירה ורוצה לפנותה לפני העברה. חוזה שלא כולל סעיף ביטול יוצר לו קושי, ועלולה להיווצר לחץ בלתי פורמלי לשוכר לעזוב. בתרחיש זה, שוכרים שיודעים מה כתוב בחוזה שלהם נמצאים בעמדה חזקה יותר.

חזרה לגור בדירה: בן משפחה של המשכיר זקוק לדירה. בחוזים שמציינים זאת כעילה, לרוב מבקשים הוכחה - למשל, שהמשכיר לא יכול להשכיר אותה לאחר בתוך 12 חודשים.

שיפוץ מהותי: תיקון תשתיות או שיפוץ שאינו ניתן לביצוע בזמן שהשוכר גר בדירה. בתרחיש זה נהוג לדרוש הוכחת היתר בנייה או הצעת מחיר של קבלן.

מה קורה כשהמשכיר מבקש לסיים ואין לו סעיף

אם החוזה לא כולל סעיף ביטול, והמשכיר בכל זאת מבקש שהשוכר יעזוב - זה מצב שבו הצדדים צריכים להגיע להסכמה מחודשת. הסיום המוקדם, במצב כזה, נהוג לסכם בכתב עם האדמינסטרטיב של ביטול: ציון התאריך המוסכם, מה קורה עם הפיקדון ומה, אם בכלל, מקבל השוכר.

שוכרים שנמצאים בתרחיש כזה ולא רוצים לסיים מוקדם, לא חייבים להסכים. בפועל, יחסים עם משכיר שרוצה אתכם החוצה הם לרוב לא נוחים - אך ההחלטה היא שלכם.

הטעות הנפוצה היא לחתום על הסכם ביטול בלחץ מבלי לוודא שהפיקדון יוחזר ושלא נותרת חשיפה לתביעה. כל הסכם על סיום מוקדם צריך לכלול גם שחרור הדדי מתביעות.

מה לעשות אם קיבלתם הודעת ביטול

אם קיבלתם הודעה שהמשכיר מפעיל סעיף סיום - ריכזנו רשימת פעולות לפי סדר:

1. קראו את הסעיף בחוזה במלואו - ודאו שההודעה ניתנה בדרך הנדרשת (בכתב, בזמן).
2. בדקו את מינימום תקופת ההגנה - האם חלפה התקופה שבה הסעיף ניתן להפעלה?
3. ודאו שהעילה תואמת את מה שכתוב - אם כתוב "שימוש עצמי", שאלו לפרטים.
4. בדקו אם מגיע לכם פיצוי לפי החוזה ומה מועד תשלומו.
5. תעדו הכל בכתב - אל תסמכו על שיחות טלפון בלבד.