חוזה ומפתח
החיים בשכירות

דוד שמש בדירה שכורה: מי אחראי על תחזוקה, תיקון והחלפה

דוד שמש שמפסיק לחמם מים הוא אחד התרחישים הנפוצים ביותר בדירות שכורות בישראל. במרבית המקרים, האחריות מחולקת בין שוכר למשכיר לפי סוג הבעיה ולפי מה שכתוב בחוזה.

דורון כץ8 דקות קריאה

כשדוד שמש בדירה שכורה מתקלקל, האחריות מחולקת לפי סוג התקלה: תחזוקה שוטפת על השוכר, תיקון מהותי והחלפה על המשכיר. כך נהוג - גם כשלא כתוב מפורש בחוזה.

שימו לב

המאמר הזה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. התנאים משתנים מחוזה לחוזה, וכדאי לאמת כל סעיף מול עורך דין או הצדדים לחוזה.

מה כולל מערכת הדוד השמש ומה נוטה להתקלקל

המערכת מורכבת משלושה חלקים עיקריים עם אורך חיים שונה לכל אחד. הקולטן השמשי על הגג סופג חום ומחזיק בדרך כלל 15 עד 25 שנה. מיכל המים המבודד שמאחסן את המים החמים נמשך 10 עד 20 שנה. גוף החימום החשמלי - הרכיב שמשמש גיבוי בימים מעוננים - הוא הרכיב שמתכלה מהר ביותר, עם אורך חיים של 5 עד 12 שנה בהתאם לאיכות המים באזור ולתדירות השימוש.

  • גוף חימום חשמלי (בוילר) - הרכיב הנפוץ ביותר להחלפה. נשרף עקב בלאי, שכבות סיד, או גיל. אין שום דבר שהשוכר עשה שגרם לכך.
  • שסתום לחץ - שסתום בטיחות שמדלף טיפות מים מתחת לדוד מסמן לחץ חריג. זה רכיב שבלה ולא נזק.
  • בידוד מיכל - כשהמים מתקררים מהר גם בלי קריאת שירות, הסיבה היא לרוב בידוד שפג תוקפו.
  • קולטן שנסדק - קורה אחרי קיץ ממושך עם שינויי טמפרטורה חדים, או עקב ברד.

בדירת 3 חדרים עם דוד שהותקן לפני 2010, סביר שגוף החימום כבר החליף ידיים פעם אחת. בדירה שכורה כזו - שאלת "מי מחליף" הופכת ממש רלוונטית.

חלוקת האחריות הנהוגה: שוכר מול משכיר

הכלל הרחב שמקובל בשכירויות: תחזוקה שוטפת שמקורה בשימוש יומיומי היא על חשבון השוכר. ליקויים שמקורם בבלאי הרכיב עצמו, בגיל, או בתקלה מהותית - הם לרוב על חשבון המשכיר.

חלוקת אחריות נהוגה לפי סוג בעיה בדוד שמש
סוג הבעיהמי נושא בעלות לרובעלות מקובלת בשוק (ש"ח)
ניקוי קולטן שמשי - אחת לשנהשוכר80 עד 200
החלפת גוף חימום חשמלי (בוילר)משכיר350 עד 900
תיקון שסתום לחץ מדלףמשכיר150 עד 400
החלפת אנודת הגנהמשכיר200 עד 500
החלפת מיכל מים שנסדקמשכיר1,500 עד 4,500
תיקון קולטן שנשבר עקב רוח או ברדמשכיר (עשוי לכסות ביטוח מבנה)400 עד 1,200
נזק שגרם השוכר - הפעלה לא נכונהשוכרלפי היקף הנזק

חשוב לדעת: הטבלה מתארת את המקובל בשוק. בחוזה ספציפי יכול להיות כתוב אחרת, ואם כתוב - הכתוב קובע. לכן כדאי לקרוא את סעיף התחזוקה בחוזה לפני שפונים למשכיר - כי המיקום בתוך השיחה משתנה לפי מה שהחוזה אומר.

מה נהוג לכתוב בחוזה שכירות לגבי הדוד

חוזי שכירות נוטים לאחד משני ניסוחים. הנפוץ: סעיף כללי על "תחזוקה שוטפת" שמוטלת על השוכר ו"תיקון מהותי" שמוטל על המשכיר. הבעיה עם הניסוח הזה: גוף חימום שנשרף - האם זה תחזוקה שוטפת או תיקון מהותי? הרבה ויכוחים מתחילים בנקודה הזו.

  • חוזה עם רשימת מכשירים - מפרט אילו מכשירים עליהם חלה אחריות המשכיר. יותר בהיר ומוגן לשני הצדדים.
  • חוזה עם מגבלת סכום - קובע שתיקונים עד סכום מסוים (נהוג 300 עד 600 ש"ח לאירוע) על השוכר, ומעל - על המשכיר. זה מה שהופך "גוף חימום שנשרף" לאחריות המשכיר ברוב המקרים.
  • חוזה שדורש עדכון מוקדם - מחייב הודעה למשכיר לפני כל קריאת שירות. סביר ומקובל, ועדיף לכבד גם אם לא כתוב.

אם החוזה שלכם לא מפרט - כדאי לשאול את המשכיר לפני שחותמים ולהשיב את תשובתו בכתב, גם בהודעת WhatsApp. זה לא חייב להיות סעיף פורמלי.

כשהדוד מפסיק לחמם: מה עושים צעד אחר צעד

לפני שמזמינים טכנאי, שלושה בדיקות בסיסיות חוסכות קריאת שירות מיותרת.

  1. בדקו שמפסק הבוילר דלוק - ממוקם בלוח החשמל הביתי, לפעמים מסומן "דוד" או "בוילר". מפסק שנפל אחרי נפילת מתח הוא הסיבה הנפוצה ביותר לאיבוד מים חמים.
  2. בדקו שאין נתק כללי - אם כל החשמל בבית עובד, הבעיה ספציפית למערכת הדוד.
  3. בדקו שסתום לחץ - שסתום שמדלף טיפות מים מתחת לדוד מסמן שיש עליו לחץ חריג. כבו את הבוילר והתקשרו לאינסטלטור - אל תמשיכו להפעיל.
טיפ מהשטח

לפני שמתקשרים למשכיר, צלמו את מצב השסתומים ואת לוח החשמל. תיעוד בסיסי - גם תמונה אחת עם תאריך - חוסך ויכוחים מאוחר יותר על מי "גרם" לתקלה.

לאחר הבדיקות: שלחו הודעה כתובה (WhatsApp, SMS או מייל) למשכיר עם תיאור הבעיה, תאריך גילוי ותמונה. תנו למשכיר 24 עד 72 שעות לטפל - זהו פרק זמן סביר עבור תקלה שפוגעת בשימוש השוטף. אין מים חמים בכלל, ולא רק מים פושרים - זה מצדיק מענה מהיר יותר.

גוף החימום החשמלי: הרכיב שמתכלה הכי מהר

גוף החימום הוא הצולל בתוך מיכל המים. הוא הרכיב שנשרף בתדירות הגבוהה ביותר מכל הסיבות: אורך חיים מוגבל, מינרלים שמצטברים עליו, ונוכחות מים מחוממים שחוזרים שוב ושוב.

עלות החלפה עומדת על 350 עד 900 שקלים כולל חומר ועבודה, בהתאם לסוג הגוף ולאיזור המגורים. מכיוון שמדובר בחלק מתכלה שנשחק עם הגיל - ולא בנזק שגרם השוכר - נהוג שהמשכיר נושא בעלות.

הטעות הנפוצה: שוכרים שמשלמים על החלפת גוף חימום מכיסם כי "רצו לסגור את הנושא מהר", ואחר כך נאבקים לקבל החזר. עדיף לחכות אישור כתוב מהמשכיר לפני הקריאה, גם אם זה אומר כמה שעות בלי מים חמים. חריג: אם זה ביום שישי בבוקר עם ילדים - ניתן לפעול ולשמור את החשבונית, ולסכם עם המשכיר מיד בסיום.

ביטוח מבנה ודוד שמש: מתי מדובר בביטוח ולא בוויכוח

ביטוח מבנה שעל המשכיר לרוב כולל כיסוי לנזק מקרי - כמו שבירת הקולטן עקב ברד או נפילה. זה שונה מבלאי טבעי, שהביטוח לרוב אינו מכסה.

אם הדוד ניזוק מאירוע חיצוני שניתן להוכיח (ברד בתאריך מסוים, ענף שנפל) - כדאי להציע למשכיר לפנות לחברת הביטוח לפני שהוא מחליט אם לתקן או לא. ייתכן שהתיקון כלול בביטוח ואינו עולה לו כלום.

שוכר שגורם נזק לדוד בשימוש לא נכון - למשל הפעלת גוף החימום ללא מים במיכל - עשוי להיות אחראי לתיקון. לכן חשוב להכיר את אופן ההפעלה הבסיסי: מפסק הבוילר נדלק רק כשהמיכל מלא.

מה כדאי לסכם לפני הכניסה לדירה

בעת הכניסה לדירה, בנוסף לפרוטוקול המסירה הכללי, כדאי לתעד גם את מצב מערכת הדוד.

  • גיל מקורב - של הדוד ושל גוף החימום, לפי ספר עבודות אם יש, או לפי מה שהמשכיר יודע
  • האם בוצעה בדיקה שנתית - מתי לאחרונה, על ידי מי
  • חלוקת אחריות - מה מכוסה באחריות המשכיר ומה על חשבון השוכר, בכתב, גם בהודעת WhatsApp
  • מגבלה כספית - עד כמה השוכר מורשה לפעול בלי אישור מוקדם
  • תמונה ביום הכניסה - של מצב השסתומים, של השקע, ושל לוח החשמל

לא תמיד ניתן לקבל את כל המידע, במיוחד כשהדוד ישן ואין תיעוד. אבל צילום של מצב הדוד ביום הכניסה - גם אם זה רק שתי תמונות מהגג - הופך אתכם לצד המתועד. זה הבדל גדול אם מתעורר ויכוח בסוף שכירות.

שאלות נפוצות

דוד שמש ישן מאוד בדירה שכורה - מי צריך להחליף אותו?

אם הדוד פשוט פג תוקפו ואינו מחמם כראוי, זו בדרך כלל אחריות המשכיר. גיל הדוד הוא עילה מקובלת להחלפה על חשבון הבעלים. כדאי לשלוח הודעה כתובה עם תיאור המצב ולתת למשכיר זמן סביר לפעול.

שילמתי על תיקון גוף חימום מכיסי - אפשר לדרוש החזר?

אפשר לנסות, אבל קשה יותר ללא מסמכים. כדי לדרוש החזר צריך חשבונית, תיאור הבעיה, ועדיף תיעוד שפניתם למשכיר לפני הקריאה ולא קיבלתם תגובה. ללא שרשרת תיעוד, המשכיר יכול לטעון שפעלתם ביוזמתכם.

המשכיר אומר שגוף החימום נשרף כי 'הפעלתי אותו יותר מדי' - האם זה נכון?

גוף חימום לא נשרף משימוש רגיל. הוא נשרף מבלאי מצטבר, מינרלים ומגיל. אם אין הוכחה לשימוש לא תקין מצדכם (כמו הפעלה ללא מים), הטענה לא מבוססת. תעדו את שיחות ההתכתבות ואת גיל הרכיב שהוחלף.

אין לנו מים חמים כבר שלושה ימים - מה עושים?

שלחו למשכיר הודעה כתובה עם תאריך ותיאור. אם לא קיבלתם תגובה תוך 48 שעות, שלחו תזכורת ותציינו את תאריך הפנייה הראשונה. חוסר מים חמים לאורך זמן הוא פגיעה בתנאים סבירים למגורים, מה שבדרך כלל מזרז תגובה.

החוזה כותב שכל תיקון עד 500 ש"ח על השוכר - האם זה כולל גוף חימום?

אם גוף החימום עולה 350 עד 900 ש"ח, יש מקרים שהוא נכנס לתוך הסכום שבחוזה. עם זאת, כדאי לאמת: חוזים רבים מכוונים את המגבלה לתיקונים קטנים ולא להחלפת רכיב שלם. כדאי לשאול את המשכיר מפורשות לפני שמחליטים מי משלם.

להמשך קריאה